B-Plan, ändere dich!

Das Gebiet des Prämonstratenserberges ist Teil des B-Plans Nr. 237-2 „Zentraler Platz / Elbufer“. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt auf dem Prämonstratenserberg teilweise eine öffentliche Grünfläche fest. Damit dort in Zukunft Gebäude errichtet werden können, muss der Plan angepasst werden. Für den Teilbereich Prämonstratenserberg wird ein Änderungsverfahren durchgeführt. 

Der ursprüngliche B-Plan hat den Bau des Allee Centers im Jahr 1997 und die spätere Erweiterung mit Parkgarage im Jahr 2004 planungsrechtlich abgesichert und die vorgesehenen Nutzungen gesetzlich abgesichert und die öffentlichen Freiflächen im westlichen und östlichen Teil des Plangebiets geschützt. Der größte Teil des Prämonstratenserbergs wurde als öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Die Fläche des Vitanas Demenz-Centrums (ehemaliges Reichsbahndirektionsgebäude) wurde als Baufeld für sogenannte Kerngebietsnutzungen ausgewiesen. Im städtebaulichen Kontext ist das Kerngebiet ein zentraler Teil der Innenstadt oder eines Zentrums, der vorrangig für gewerbliche und wirtschaftliche Zwecke genutzt wird. Typische Nutzungen in einem Kerngebiet umfassen: Einzelhandelsgeschäfte, Dienstleistungsbetriebe, Büros und Gastronomie. Dadurch sollen die Attraktivität der Innenstadt gesteigert, kurze Wege für Besucher*innen geschaffen und die Nahversorgung gewährleistet werden.

Was soll nun geändert werden?

Die Erfahrungen aus den intensiv geführten Dialogen zum Rahmenplan Innenstadt zeigen, dass die aktuelle und zukünftige Entwicklung des Stadtzentrums sehr vielen Magdeburger*innen am Herzen liegt. Dabei wurde auch deutlich, dass der tiefe Wunsch nach mehr Kleinteiligkeit in der Stadtstruktur besteht. Der Bebauung des Prämonstratenserbergs kommt dabei eine wesentliche Rolle zu. Das Gebiet soll für eine verstärkte Bebauung genutzt werden, um die Magdeburger Innenstadt zu erweitern. Die Innenstadt könnte damit (wieder) an die Elbe wachsen.

Aufgrund der besonderen Lage und historischen Bedeutung des Ortes müssen klare Vorgaben für die Art und Größe der zukünftigen Gebäude festgelegt werden. Außerdem sollen Ziele für den Klimaschutz und die Förderung umweltfreundlicher Mobilität in die Planung einfließen. Mit dem Änderungsverfahren soll die Qualität des neuen Quartiers gewährleistet werden, indem die öffentlichen und privaten Interessen sorgfältig abgewogen werden.

Die Änderung:

Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 237-2 „Zentraler Platz - Elbufer“

Das Stadtplanungsamt der Landeshauptstadt Magdeburg arbeitet seit 2022 an der Änderung des Bebauungsplans Nr. 237-2 "Zentraler Platz - Elbufer". Mittlerweile liegt der Planentwurf vor.

Neben dem Ziel und Zweck der Planung sind vor allem die Art und das Maß der baulichen Nutzungen zentrale Bestandteile des B-Plans. Art und Maß der baulichen Nutzung bilden die wesentliche Diskussionsgrundlage für das Verfahren ab.

Planentwurf (Stand: Juli 2024)

Der vorliegende Planentwurf ist Beteiligungsgegenstand für die zweite Beteiligungsphase. Das Stadtplanungsamt hat mithilfe Ihrer Hinweise der ersten Beteiligungsphase (24.08.2023 bis 24.09.2023) aus dem Vorentwurf diesen Planentwurf erarbeitet.

Die Unterlagen zum B-Plan-Entwurf (Stand: Juli 2024) stehen Ihnen als PDF zum Download am Ende der Seite zur Verfügung.

Ziel und Zweck der Planung

Der Prämonstratenserberg liegt im Zentrum der Magdeburger Altstadt und ist aktuell eine öffentlich zugängliche Freifläche. Das Gebiet befindet sich jedoch nicht in städtischem Eigentum. Nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg wurde das Gebiet mit Schutt aufgefüllt und als einfache Freifläche genutzt.

Aufgrund seiner zentralen Lage, zwischen der Hauptgeschäftsstraße Breiter Weg und der Elbe, bietet das Areal großes Potenzial für ein neues Quartier. Erste Ideen für eine Neubebauung gibt es bereits seit den 1960er Jahren. Der geltende Bebauungsplan soll nun geändert werden, da die Eigentümer*innen der Fläche an einer Bebauung interessiert sind. Zudem soll die Innenstadt gestärkt werden. 

Das Magdeburger Stadtentwicklungskonzept 2030+ und der Rahmenplan Innenstadt sehen vor, das innerstädtische Bauland besser zu nutzen. Deshalb hat der Stadtrat beschlossen, die Altstadt, inklusive des Prämonstratenserbergs, weiterzuentwickeln. Die Lücke zwischen Innenstadt und Elbe soll geschlossen werden. 

Das Änderungsverfahren prüft, ob die vom Stadtrat festgelegten Ziele für den Prämonstratenserberg umsetzbar sind. Dabei werden Richtlinien für die Qualität der städtebaulichen Entwicklung festgelegt. Untersucht wird unter anderem, wie das Gebiet als urbaner Raum genutzt werden kann und welche Anforderungen an Verkehr, Grünflächen und soziale Infrastruktur gestellt werden. Außerdem wird eine Gestaltungssatzung erstellt, die strengere Vorgaben für das Aussehen von Fassaden und Freiflächen enthält.

Art der baulichen Nutzung

Im Plangebiet wird ein „Urbanes Gebiet“ beabsichtigt, das sowohl Wohnen als auch Gewerbe wie Einzelhandel, Büros und kulturelle Einrichtungen ermöglicht, die das Wohnen nicht stören. Das Quartier konkurriert dabei nicht mit den Angeboten in der Hauptgeschäftsstraße Breiter Weg, sondern ergänzt sie. Mindestens 60 % der Erdgeschosszonen in Hauptwegen und 20 % in Nebenwegen sollen gewerblich genutzt werden. Die Erdgeschosszonen sind nicht zwingend flächendeckend gewerblich zu nutzen, um ein Überangebot zu vermeiden. 

Weiterhin wird die derzeitige Nutzung des denkmalgeschützten Gebäudes Materlikstraße 1 in Form einer Gemeinbedarfsfläche „Demenzheim“ festgeschrieben. Die angrenzende Freifläche von ca. 1.000 m² wird als Demenzgarten gesichert. 

Tankstellen, Gartenbaubetriebe, Spielhallen und ähnliche Einrichtungen werden ausgeschlossen, um die Wohnqualität zu schützen. Einzelhandelsbetriebe bis zu 1.200 m² Bruttogeschossfläche sind zulässig. Das Gebiet ist bereits gut mit Waren des täglichen Bedarfs versorgt.

Maß der baulichen Nutzung

Die Anordnung der Wege und Baufelder orientiert sich am historischen Stadtbild. Wie für eine Innenstadt typisch, sollen die Gebäude in Blockrandbebauung, also geschlossener Bauweise, angeordnet werden. Durch die Festsetzung der Baulinien und Baugrenzen wird eine dichte Blockrandstruktur ermöglicht, welche an ihren Außenseiten die öffentlichen Räume formen. Eine dichte Bebauung soll für Urbanität sorgen. Die Grundflächenzahl (GRZ), nach der sich der Grad der Versiegelung des Grundstückes bemisst, beträgt 0,8 (=80%ige Bebauung). In einem Baugebiet (MU 2) wird zur Deckung des Stellplatzbedarfes von einer 100%igen Unterbauung mit einer Tiefgarage ausgegangen, weshalb hier eine GRZ von 1,0 (vollständige Bebauung) ermöglicht wird. 

Im Planentwurf werden maximalen Höhenbegrenzungen (Traufhöhen) festgesetzt, die sich an der Vorkriegsbebauung und den Nachbargebäuden orientieren. Zusätzliche Geschosse (Staffelgeschosse) sind grundsätzlich in allen Baugebieten möglich. Allerdings müssen diese mindestens 1,5 Meter gegenüber den Außenwänden abgerückt werden. Die Rücksprünge können als Dachterrasse genutzt werden. Ausgebaute Dachgeschosse geneigter Dächer sind in allen Baugebieten zulässig.

© Duong & Schrader GmbH, Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH, Upwind Holding GmbH

Die Überlagerung des historischen Grundrisses (in rot) und der geplanten Bebbaung (in grau) zeigt, dass sich die Anordnung der Wege und Baufelder am historischen Stadtbild orientiert.